ELU25 ⟩ Mart Raudsaar: kelle süü on mädanenud majasein?

Pilt on illustreeriv. Foto: rusty426/Shutterstock

Inimestega võib juhtuda igasuguseid hulle asju. Oletame, et käisite kevadisel ringreisil Tallinna lähistel suvekodu otsimas, kus võiks peale mõningaid kohendustöid aastaläbi sees elada. Õunapuud õitsesid, linnud laulsid ennastäraunustavalt ning normaalse poole tunni autosõidu kaugusel leidus päris kena ja ruumikas maja, mille hind tundus ka mõistlik.

Kuna tänapäevasel ajal ja tänapäevaste hindadega ostetakse enamik kinnisvara laenuga, on laenu saamiseks vajalik kinnisvara hinnata. Tuntud kinnisvarafirma hindas maja ära ning kinnitas välisel vaatlusel talumaja head või rahuldavat seisukorda. Raha tuli, tehing toimus ning asusite rahuloleva uue omanikuna põrandaid pesema.

Kuid mis see siis olgu? Põrandad kiiguvad, kui nende peal hüpata. Põrandale pandud õllepurk veereb kolinal nurka. Riiulitagusel tapeedil on kummalised niiskuslaigud. Ja nagu seda võib juhtuda, läheb asi lähemal vaatlusel üha hullemaks. Peale välise laudvoodri eemaldamist tuleb välja, et palk on paljudes kohtades totaalselt mädanenud, nagu kunagised Tartu arestimaja seinad, kuskohast ühed kinnipeetavad põgenesid läbi seina lusika abil. Siin-seal on palk välja lõigatud ning tühikuid on täidetud ehitusplokkidega, mistõttu maja karbi konstruktsioon on kaotanud osa sidusust ja on hakanud deformeeruma – sest ehitusplokid pole ju palkidega kuidagi tappidega ühendatud ning neid on hoidnud koos pigem raskusjõud ja väline vooder.

Sellise maja taastamine on võimalik, kuid keeruline ja kulukas. Maja tuleks vundamendil üles tungida ning mädanenud palgid asendada või jupphaaval proteesida. Kuid ilmneb, et isegi vundament on lagunenud ja vajunud. See viib mõtte juba nõnda kaugele, et maja tuleks lahti võtta, uus vundament ehitada ning maja uuesti üles laduda. Sellisel puhul on rahaliselt mõistlik juba täiesti uus maja rajada, kui tegemist pole just kultuurilis-ajalooliselt ülitähtsa majaga, kus on elanud Gustav Ernesaks või Jaan Poska.

Niisugune asjade seis tekitab meelehärmi, seda pole võimalik pahaks panna. Eriti siis, kui müügikuulutuse kohaselt oli krundil säilinud “suurepärases seisukorras 3-toaline vana talumaja”. Tellite majale uue ekspertiisi olukorras, kus hoone põhikonstruktsioonid on avatud. Üks teine, aga jätkuvalt üliatesteeritud ekspert jõuab järeldusele, et kinnistu maksab koos amortiseerunud hoonega 181 000 eurot ning ilma amortiseerunud eurota samuti 181 000 eurot. Teisisõnu on vana “suurepärases seisukorras” talumaja hind null eurot. Kuidas on see võimalik? Kasvõi küttematerjal maksab ju midagi. Kuid midagi maksab lammutamine (meenutame Kreisiraadio sketši Raul-Jaak-Ervin Üks-Jalgväravaga, milles on üksjagu tõtt) ning samuti maksab midagi tänapäevane jäätmekäitlus. Erinevalt Kreisiraadiost, üldsegi mitte naljakas lugu, kas pole?

Väga sarnane saaga jõudis märtsikuu lõpul finišisse Riigikohus. Võttes mõne lausega kokku enam kui kolm aastat kestnud kuluka protsessimise sisu, kõlab Riigikohtu järeldus minu tõlgenduses lihtsustatult nii: esiteks, ligimese petmine pole ilus ja sellel on rahalised tagajärjed, kuid teiseks, ligimene ei saa eeldada vana maja vastamist tänapäevastele ehitusnormidele ja regulatsioonidele ega saa nõuda kompensatsiooni neist lähtuvalt. Vaadake Riigikohtu lehekülge, kogu protsessi kulg ning selle käigus esitatud argumendid on seal ilma igasuguse maksumüürita üldsuse tarkuse nimel vabalt saadaval. Protsess lõppes sellega, et Riigikohus jättis jõusse ringkonnakohtu otsuse mõista hageja kasuks välja 31 716 eurot ja 70 senti. Kuna müüja oli paraku vahepeal surnud, peavad selle summa maksma tema pärijad. Nagu teame, on päritav mitte üksnes vara, vaid ka kohustused.

Lugesin kogu dokumentatsiooni mitu korda ning mulle tuli veel kaks pisut kurba mõtet. Iga asja saab ajada kohtus lõpmatuseni keeruliseks (mis pole kõigile halb, kuna mõned inimesed teenivad tänu sellele elatist). Ja hall tsoon kinnisvaratehingutes vanade majadega pole veel Riigikohtu otsusegagi kadunud. Tsiteerin Riigikohtu kolleegiumi: “Olukorras, kus müügiesemeks on ca 100 aastat vana hoone, tuleb selle lepingutingimustele vastavuse hindamisel lähtuda sarnase vanuse ja kasutusotstarbega hoonete tavapärasest seisundist. Kolleegium nendib, et niisuguses olukorras on keeruline määrata ühtset kvaliteedikriteeriumi. Kohtutel tuleb iga kord välja selgitada, millised on mõistlikud ootused vaidlusalusele esemele.”

Mida peaks sellest järeldama tavaline majaostja?

Peale 31. märtsi pole pole vanade majade ostjatel võimalik nõuda puuduste korraldamist viisil, mida saavad teha (või vähemalt üritada) uute majade ostjad. Kui olete ostnud uue kasutusloaga maja, kuid juba omanikuna avastate midagi, mis läheb kasutusloaga vastuollu, vastutab selle eest müüja ning võib-olla ka kasutusloa andja. Üks mu tuttav ostis endale uue maja ning avastas hiljem, et reovesi oli suunatud sadeveekanalisatsiooni, mis on täiesti ebaseaduslik. Teda pole võimalik süüdistada ka hooletus ostmises, kuna niisuguse puuduse tuvastamine eeldaks suuri kaevetöid ning lõppude-lõpuks pole mõtet kahtlustada, et meid ümbritsevad kõiges ja kõikjal sulid, sest nii ei saakski enam üldse elada. Võis juhtuda seegi, et reovee väär suunamine oli ehitajate omalooming, millest eelmine omanik ei teadnud midagi. Kuid igal juhul on väljaheidete suunamine sadeveekanalisatsiooni tänasel ajal ebaseaduslik ning keegi vastutab selle eest, millel on hiljemalt mõne aastase protsessimise järel küllap rahaline mõõde.

Vanade majade puhul on olukord teistsugune, on Riigikohtu kolleegium väga õigesti märkinud.

Sada aastat tagasi polnud majades kanalisatsiooni. Sellel ajal ehk 1920. aastatel tulid taludesse välikäimlad, varem käidi metsas. Kuna asustus on tihenenud, metsa enam nii palju pole ning inimesed ei taha pakasega tagumikku paljaks võtta, on tänased mugavused tasapisi rajatud ka vanadesse majadesse. Kuid nii, nagu me ei saa eeldada funktsioneerivat turvapatja puust rattakodaratega Ford-T puhul, ei ole ka kõik tänased normid kohaldatavad vanade majade puhul ning ostja peab seda eeldama.

Kuid teisalt, varjatud puudused jagunevad nii-öelda objektiivseteks ja subjektiivseteks, mille vahel on taas hall ala. Küsimus on müüja tahtluses ehk kiriklikus keeles intensioonis. Riigikogus leidis, et kui müüja on pikka aega elanud müüdud majas, pole võimalik, et mädanenud palktarindi remont oleks toimunud tema teadmata, järelikult polnud objektiivselt võimalik väita, et maja on “suurepärases korras”, isegi juhul, kui müüa enda arvates on asi kõige paremas korras.

Tsiteerin veel korra Riigikohtu kolleegiumit: «…varjatud puuduste tuvastamisel tuleb lähtuda ostja, mitte vastava valdkonna asjatundja, mõistlikest ja põhjendatud järeldustest (---). Praeguses asjas ei ole kohtud tuvastanud, et talumaja puudused pidid olema ostjale kui eriteadmistete isikule kinnisasja ülevaatamisel mõistlikult äratuntavad.»

Toon siia juurde ühe selgitava näite. Olen müünud kõik oma kartulivarud ära, sealhulgas seemnekartuli, sest ma ei tegele enam Eestis kartulikasvatusega. Müüsin seda läbipaistvas võrkkotis ning seega ei võtnud omaks ühe ostja hilisemat pahameelt, et olen talle müünud kuidagi pettusega «seakartulit» (see on kartul, mida keedetakse looma- või linnutoiduks). Ütlesin, et müün ka seemnekartulit, mitte kiloseid mugulaid ja minu meelest oli kartulite olukord võrkkotis mõistlikult äratuntav.

Head majaostjad! Te ei saa siiski alati loota, et Riigikohus tuleb teile appi, kui talumaja seinad on mädanenud. Pealegi, see võtab aastaid aega ning antud juhtumi käigus saadud rahasummaga 31 716 eurot ja 70 senti uut maja ei ehita. Seega kaasake nii palju eksperte, kui võimalik ning ärge otsustage ostu esimese emotsiooni põhjal. Nagu on öeldud, palveta Allahi poole, aga kaamel seo ikka ise kinni.